10 نکته حقوقی که قبل از خرید خانه باید بدانید
خرید خانه از جمله مواردی است که برای اکثر افراد از بزرگترین آرزوها می باشد و برای رسیدن به یک خانه مستقل، سال ها پس انداز می کنند. حالا یک لحظه بی توجهی به مسائلی ساده، می تواند تلاش های چند ساله را به باد هوا دهد!
خب مهم ترین نکاتی که شما باید به آنها توجه داشته باشید، چیست؟
در ادامه شما می توانید با «10 نکته حقوقی که قبل از خرید خانه باید بدانید»، آشنا شوید که توسط محسن حسینیان – دانش آموخته رشته حقوق دانشگاه تهران – تهیه شده اند.
1) اطلاع از آخرین وضعیت ملک
شما قبل از خرید ملک باید بدانید که ملک مورد نظرتان دقیقاً چه وضعیتی دارد. به عبارتی هر ملک مسکونی دارای یک پلاک ثبتی است و شما می توانید با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین وضعیت آن و بخصوص ممنوع المعامله بودن یا نبودن آن مطلع شوید.
2) مراجعه به بنگاه های معتبر
این نکته را مد نظر داشته باشید که اگر دوست یا آشنای شما بنگاه معاملات ملکی دارد، دلیل نمی شود که به آنها مراجعه کنید.
حتماً و حتماً باید به بنگاه های دارای پروانه و کد رهگیری مراجعه نمایید. این کار هم باعث جلوگیری از تخلف می شود و هم از صوری بودن معامله جلوگیری می کند.
3) فروش مال غیر
باید توجه داشته باشید خانه ای که می خواهید بخرید مال غیر نباشد.
مال غیر یعنی مالی که مورد معامله قرار می گیرد متعلق به خود شخص معامله کننده نباشد، یعنی سند به اسم خودش نباشد و اگر سند به اسم خودش نیست باید وکالت نامه داشته باشد. پس حتماً خودتان، سند و شناسنامه شخص طرف معامله را بررسی نمایید.
4) سند دار بودن ملک
سند، شناسنامه ملک است. طبق قانون ثبت، مالک اصلی ملک فردی هست که سند رسمی داشته باشد و سند رسمی در مقابل سند عادی مثل قولنامه است. توجه داشته باشید که اگر خانه قولنامه ای است، سند رسمی داشته باشد و پی بردن به این موضوع از طریق استعلام اسناد رسمی امکان پذیر است. سعی کنید در زمان خرید خانه، حتماً انتقال با سند رسمی باشد نه با سند عادی و وکالت تام الاختیار، تا گرفتار مسائلی چون معامله معارض و انتقال مال غیر نشوید.
5) قابلیت انتقال ملک
ملک مسکونی باید قابلیت نقل و انتقال داشته باشد. به عبارتی در رهن و یا در وقف نباشد. پس قبل از خرید خانه، حتماً این مورد باید از طریق استعلام اداره ثبت و دفتر اسناد رسمی بررسی شود. این مورد می تواند با کمک بند 4 مورد سوء استفاده قرار گیرد، به عنوان مثال سند ملکی در گرو بانک باشد و فروشنده برای پنهان کردن این موضوع با قولنامه معامله کند.
6) مشاع بودن خانه
اگر خانه مشاع باشد بدین صورت که فروشندگان یا صاحبان متعدد داشته باشد، باید سهم هر کدام دقیق و مشخص تعیین شده باشد و همین طور اگر خریداران متعدد باشند میزان سهم آنها در مالکیت باید احراز شود. در صورت تعدد شرکاء و به دلیل جلوگیری از وقوع جرم انتقال مال غیر و معامله فضولی، همه افراد و شرکاء باید حضور پیدا کنند و به انجام معامله راضی باشند.
7) وجود چک
اگر در معامله از چک استفاده می کنید، حتماً تاریخ، مبلغ و شماره چک ها را در سند ذکر نمایید. توجه داشته باشید که چک بدون خط خوردگی باشد.
برخی از مالکان آپارتمان ها و مجتمع ها برای فروش یک واحد خود از خریدار یک چک بابت تضمین می خواهند. در این صورت حتماً پشت چک قید شود که این چک بابت ضمانت می باشد تا دچار تعقیب کیفری صدور چک پرداخت نشدنی نشوید.
8) حضور شاهد
همانطور که در هر قراردادی حضور شاهد الزامی است در هنگام خرید و معامله خانه هم حضور دو شاهد الزامی می باشد. شاهدان باید در پایان قرارداد نام خود را نوشته و امضاء و تاریخ بزنند و همچنین نوشتن صورتجلسه مدارکی که نزد بنگاه به امانت گذاشته اید مثل چک، سند، مبایعه نامه و… و دریافت رسید را فراموش نکنید و در پایان کار باید بنگاه به شما کد رهگیری ارائه دهد.
9) وجود وکالتنامه فروش
همانطور که قبلاً بیان شد سند باید یا به اسم شخصی باشد که پای معامله آمده است یا اختیار فروش از طرف صاحب اصلی را با وکالتنامه رسمی و محضری داشته باشد. پس به وکالتنامه های دستی و عادی اعتماد نکنید و اگر رسمی بود به اختیارات و حوزه فعالیت وکیل دقت کنید. شاید فقط وکالت در انجام امور اداری و گواهی امضاء باشد نه وکالت تام الاختیار یا وکالتنامه فروش منزل به صورت تصریح شده باشد؛ و در مورد وکالتنامه ها امکان صدور چک در وجه وکیل هم ممکن است که روال این باشد که پول را وکیل بگیرد و بعد خودش به صاحب اصلی بدهد. افراد بسیاری هستند که به دلیل کم دقتی و عدم مطالعه متن وکالتنامه دچار مشکلات بسیاری شده اند.
10) وضعیت ملک در تصرف
چنانچه ملک در تصرف مستاجر و یا هر شخص دیگری باشد، حتماً از متصرف در مورد چگونگی توافقش با فروشنده در خصوص تخلیه و یا تمدید قرارداد سوال بپرسید. لازم است بدانید که قرارداد خرید و فروش هیچ خللی به قرارداد اجاره وارد نمی کند و با تغییر موجر و صاحب اصلی، قرارداد اجاره همچنان قابل اجرا است.
آگاهانه معامله کنید.
منابع
مقاله علمی و آموزشی «10 نکته حقوقی که قبل از خرید خانه باید بدانید»، نتیجه ی تحقیق و پژوهش و نگارش هیئت تحریریه پورتال یو سی (شما می توانید) می باشد. در این راستا مقاله محسن حسینیان به عنوان منبع اصلی مورد استفاده قرار گرفته است.
