با حقوق سرقفلی آشنا شوید
وقتی یک ملک تجاری واگذار می شود، علاوه بر ملکیت آن، سرقفلی هم مورد نقل و انتقال و خرید و فروش واقع می شود. سرقفلی مفهوم حقوقی خاصی است که از سال 1317 در قوانین ایران وارد شد و از واژه های نزدیک به آن، که گاهی با سرقفلی اشتباه گرفته می شود، موضوع حق کسب و پیشه است.
حق کسب و پیشه به مرور زمان و بر اساس فعالیت تجاری افراد در یک مکان تجاری حاصل می شود اما سرقفلی مفهوم متفاوت و مجزا از حق کسب و پیشه است و از ابتدا روی ملک تجاری قرار داده شده و ربطی به سابقه فعالیت در یک ملک تجاری ندارد. در این مقاله شما می توانید با جزئیات حقوقی سرقفلی آشنا شوید.
تعریف سرقفلی
سرقفلی مختص اماکن تجاری است و شامل اماکن اداری و مسکونی نمی شود. بر این اساس سرقفلی حقی است که مالک ملک تجاری آن را به عنوان «حق کسب و کار در ملک» جدا از ملکیت واحد تجاری به مدت مشخص یا مدت نامحدود و با اجاره ماهانه با شرایط خاص واگذار می کند. در واقع دارنده حق سرقفلی، بدون اینکه مالک عرصه یا اعیانی ملک تجاری شود، حق استفاده از مغازه یا کسب و کار در واحد تجاری را بدست می آورد و البته این اجازه را دارد تا حق خودش را به دیگران هم واگذار کند.
در ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در خصوص تعریف سرقفلی این گونه گفته شده است: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و تعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند، مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی را به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند.»
تعیین شغل در قرارداد سرقفلی
در ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، دو نکته مهم را باید مورد توجه قرار داد.
- اول، موضوع نوع کسب و پیشه و استفاده ای است که مستاجر قرار است از مکان تجاری ببرد؛ برای مثال اگر مغازه ای به عنوان لوازم التحریر فروشی یا خرازی اجاره داده شده باشد، مستاجر نمی تواند از مغازه برای لاستیک فروشی یا مکانیکی استفاده کند زیرا این مشاغل نوعاً به مغازه آسیب می زنند؛ بنابراین مستاجر بدون رضایت مالک، حق تغییر شغل را ندارد.
- دومین نکته در خصوص حق انتقال سرقفلی به دیگران است. چنانچه در قرارداد واگذاری سرقفلی قید شده باشد که مستاجر حق واگذاری مورد اجاره به دیگران را ندارد، این حق از مستاجر سلب شده و چنانچه مستاجر، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، مالک می تواند فسخ قرارداد را از دادگاه درخواست و مستاجر را تخلیه کند.
در خصوص قراردادهای اجاره که پس از سال 1376 منعقد شده یا می شوند، باید توجه کرد که مستاجر حق واگذاری ملک به دیگران را ندارد، مگر اینکه این حق در قرارداد وی تصریح شده باشد؛ بر عکس قراردادهای مشمول قانون سال 1356، مستاجر حق واگذاری به غیر را در این نوع قراردادها دارد.
انقضای سرقفلی
قراردادهای اجاره اماکن تجاری که مطابق با قانون سال 1376 منعقد می شوند، باید به امضای دو شاهد برسد و برای مدت مشخص باشد؛ در این صورت چنانچه در ابتدای قرارداد، مالک واحد تجاری مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کرده باشد، در پایان مدت باید حق سرقفلی را به مبلغ روز به مستاجر پرداخت کند و مستاجر هم با دریافت سرقفلی باید ملک را تخلیه و تسلیم مالک کند. اگر موجر مبلغی را ابتدای قرارداد نگرفته باشد، مستاجر هم در پایان قرارداد، حقی در این خصوص نخواهد داشت.
اگر قرارداد اجاره اماکن تجاری قبل از سال 1376 منعقد شده باشد و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد، در این صورت حق سرقفلی نامحدود بوده و در پایان مدت قرارداد موجر حق تخلیه مستاجر را نخواهد داشت. البته اگر مالک مدعی نیاز شخصی یا درخواست احداث ساختمان جدید باشد یا مستاجر مال الاجاره را پرداخت نکرده باشد یا از ملک برای مقصود دیگری غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده، استفاده کرده باشد، می تواند با ارائه دادخواست به دادگاه و پرداخت حق سرقفلی مطابق قیمت روز مستاجر را تخلیه و ملک خود را بازپس بگیرد.
نکته آخر در خصوص سرقفلی این است که قرارداد واگذاری حق سرقفلی در مواردی که مستاجر حق واگذاری آن را به دیگران دارد، باید بر اساس سند رسمی صورت بگیرد.
[toggle title=”برای مشاهده منابع اینجا کلیک کنید.” state=”close” ]
مقاله آموزشی «با حقوق سرقفلی آشنا شوید»، نتیجه ی تحقیق و پژوهش، گردآوری و نگارش هیئت تحریریه پورتال یو سی (شما می توانید) می باشد. در این راستا گزارش شاهرخ صالحی کرهرودی در روزنامه جام جم، به عنوان منبع اصلی مورد استفاده قرار گرفته است.
[/toggle]
